Zone A-16

DOCUMENTS DE PLANIFICATION

JUGEMENTS

Résumé du jugement de la Cour supérieure

91934463 Québec inc. c. Ville de Mont-Saint-Hilaire, 2020 QCCS 1585
Cour supérieure (C.S.), Saint-Hyacinthe
Juge Pierre-C. Gagnon
22 mai 2020

Le recours intenté par les demandeurs, qui constituent un regroupement de propriétaires de la zone A16, vise à faire déclarer non conformes au Schéma d’aménagement de la MRC ou à faire déclarer nuls et invalides les règlements adoptés en 2017 par le conseil municipal de Mont-Saint-Hilaire à l’égard de cette zone dans le cadre de la révision du plan d’urbanisme révisé.

Ils soutiennent essentiellement que parce qu’ils n’y sont permis que l’usage agricole et l’usage résidentiel de faible densité, cette règlementation va à l’encontre des objectifs de densification imposés par la CMM et qui sont énoncés dans le Schéma d’aménagement de la MRC. Cela les empêche d’y aménager un nouveau quartier résidentiel et donc de réaliser la pleine valeur marchande de leurs immeubles. Ils demandent d’être indemnisés pour les dommages subis.

La Cour supérieure retient de la preuve soumise de part et d’autre qu’après les élections municipales tenues en 2013, la première décision du maire Corriveau et du conseil municipal alors en place a été d’interrompre toutes démarches visant le développement de la zone A-16 dans le but de trouver un moyen de réduire la densité imposée par le Schéma d’aménagement de la MRC. Pour le juge, ce gel prolongé contrecarre la volonté du législateur, de la CMM et de la MRC de concentrer les nouvelles constructions à l’intérieur du périmètre d’urbanisation. Le juge souligne l’importance de concentrer les zones d’urbanisation hors des terres agricoles pour combattre le réchauffement climatique en contrant l’étalement urbain et en protégeant le territoire agricole. Il considère que la Ville se comporte comme si la lutte contre le réchauffement climatique ne touchait pas ses résidants.

Le tribunal souligne que la Ville sait que si elle veut abaisser le seuil de densité minimal de 21 logements à l’hectare dans la zone A-16, elle doit se prévaloir des mesures d’exception prévues au Schéma. Ces mesures lui imposent de démontrer que cette zone présente des caractéristiques environnementales ou patrimoniales particulières et exceptionnelles justifiant que les seuils minimaux de densité n’y soient pas imposés. Le juge constate que rien n’a été fait en ce sens par la Ville. Il reproche particulièrement au conseil municipal d’avoir « remis le sort de la zone A-16 entre les mains d’un comité municipal noyauté par des citoyens opposés au développement, qui filtrent les informations divulguées aux autres contribuables ». Le juge tient compte également du fait que les demandeurs ont produit des expertises sur la valeur paysagère et sur les caractéristiques biologiques de la zone A-16 pour démontrer l’absence de caractéristiques exceptionnelles au sens du Schéma et que la Ville n’a rien produit d’équivalent à ces sujets. Il en conclut que « La démarche actuelle de la Ville est engagée dans un cul- de-sac. Celle-ci le sait et elle s’en contente, car l’impasse permet malgré tout au maire et à son équipe d’atteindre (indirectement) un engagement électoral de 2013, répété en 2017 : l’immobilisme dans la zone A-16. »

En conclusion, le juge considère ne pas pouvoir remettre en cause le fait que la MRC ait déclaré ces règlements conformes. Il conclut toutefois de la preuve qui lui a été soumise que la Ville a agi déraisonnablement en adoptant les règlements nos 1230 et 1235 quant aux usages autorisés dans la zone A-16 et qu’elle a par conséquent abusé de ses pouvoirs. Il déclare pour ces motifs le Règlement no 1230 de Ville de Mont-Saint-Hilaire (Plan durable d’urbanisme) et le Règlement no 1235 de la Ville (Règlement de zonage) inopérants envers les demandeurs quant à toutes leurs dispositions qui dérogent au seuil de densité minimal de 21 logements à l’hectare dans la zone A-16.

Le recours en réclamation de dommages-intérêts ayant été scindé, le tribunal ordonne aux parties d’en traiter diligemment.

Résumé du jugement de la Cour d’Appel

Ville de Mont-Saint-Hilaire c. 9193-4463 Québec inc., 2021 QCCA 1685
Cour d’appel (C.A.), Montréal
Juges Robert M. Mainville, Jocelyn F. Rancourt et Sophie Lavallée
11 novembre 2021

La Ville a porté la décision de la Cour supérieure en appel, lequel n’a été accueilli que partiellement.

Soulignons que la Cour d’appel n’intervient à l’égard de l’appréciation des faits retenus par le juge de première instance qu’en cas d’erreur manifeste et déterminante. En l’absence d’une telle erreur, l’appel est analysé sur la base d’erreurs de droit ou d’erreurs mixtes de faits et de droit. En application de ces principes, la Cour d’appel a considéré que le juge de première instance avait examiné avec justesse le caractère raisonnable de la réglementation et qu’il avait raison de conclure que l’adoption des règlements contestés était empreinte de mauvaise foi. La Cour d’appel est aussi d’avis que les agissements de la Ville n’ont eu qu’un seul et véritable objectif, celui de geler tout développement résidentiel dans la zone A-16 en contournant les mécanismes en matière d’aménagement et d’urbanisme prévus à la loi. Elle confirme donc que les dispositions règlementaires adoptées en 2017 qui ont pour effet d’empêcher le développement de la zone A-16 sont invalides.

Toutefois, la Cour d’appel révise les conclusions du juge de première instance quant aux effets de cette invalidité. Elle précise que le fait de déclarer inopérantes à l’égard des intimés les dispositions réglementaires ne peut avoir pour effet de permettre le développement de la zone A-16 en fonction des seuils minimaux de 21 logements à l’hectare mentionnés dans le Schéma. Seule la Ville a le pouvoir d’établi de tels seuils. Étant donné la conclusion voulant que la Ville ait agi de mauvaise foi et de façon dilatoire, la Cour impose un délai précis de 270 jours à la Ville à partir de la date du jugement à la seule fin de lui permettre de compléter de bonne foi l’exercice de concordance au Schéma à l’égard de la zone A-16, ce qui implique par conséquent que cette règlementation devra être adoptée sans faire appel au processus d’approbation référendaire par les personnes habiles à voter.

La Cour d’appel confirme par ailleurs la conclusion du juge de la Cour supérieure de traiter diligemment du recours en réclamation de dommages-intérêts résultant de la scission d’instance.

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