Zone A-16
FOIRE AUX QUESTIONS
Pourquoi la Ville de Mont-Saint-Hilaire refuse de demander un statut particulier pour la zone A-16?
La Ville de Mont-Saint-Hilaire se base sur une analyse en profondeur de l’ensemble du dossier et sur les décisions rendues par les tribunaux qui lient le conseil municipal actuel. Bien que méritant un cadre règlementaire pour protéger ses attraits (chemin panoramique, boisés, milieux humides et cours d’eau), la zone A-16 ne présente pas de caractéristiques environnementales particulières et exceptionnelles justifiant un statut particulier.
Cette démarche exige au moins 12 mois avant d’être complétée. En effet, il faut tenir compte du processus de concordance de la réglementation de la Ville avec le Schéma d’aménagement révisé. Or, la Cour d’appel a fixé au 11 août 2022 le délai pour adopter cette réglementation. Proposer une telle démarche mène tout droit à une impasse en plus de générer des coûts en ressources humaines et financières. La nouvelle administration municipale, élue démocratiquement par les électeurs qui ont choisi d’exercer leur droit de vote en novembre dernier, a le devoir d’agir de façon responsable en considération les intérêts de l’ensemble de la population de Mont-Saint-Hilaire.
Pourquoi la Ville de Mont-Saint-Hilaire a refusé de porter en Cour suprême le jugement de la Cour d’appel?
La Ville de Mont-Saint-Hilaire se base sur deux avis juridiques externes concluant que les chances de succès d’une demande d’autorisation d’en appeler devant la Cour suprême sont très faibles, sinon nulles.
Quels sont les terrains visés par le développement dans la zone A-16?
Les terrains visés par le développement dans la zone A-16 sont ceux appartenant au regroupement de propriétaires soient :
- Le verger Sullivan-Raymond,
- La propriété Auclair située au #380, chemin Ozias-Leduc
- La pépinière Auclair située au #524, chemin Ozias-Leduc;
- La propriété Guilmain (l’entrepôt de pommes) située au #605, chemin de la Montagne;
- La propriété de Gestion Henri Nègre inc. (la friche) située près du secteur de La Pommeraie.
À ces terrains, s’ajoute la propriété de Maison Rosaire Fournier située le long du chemin de la Montagne, à la limite est du secteur.
Ils peuvent être visualisés sur la carte suivante :
Combien d’hectares sont visés par le développement dans la zone A-16?
Les terrains appartenant au regroupement de propriétaires qui souhaitent développer ou redévelopper leurs propriétés totalisent une superficie d’environ 29 hectares sur la superficie totale de 40 hectares du secteur urbain du chemin de la Montagne (Zones A-16, AF-18 et AF-19).
Pourquoi la Ville de Mont-Saint-Hilaire n’acquiert-elle pas les terrains visés par le développement dans cette zone pour les maintenir dans leur état naturel?
Ce ne sont pas tous les terrains du secteur qui sont à l’état naturel. Certains d’entre eux sont actuellement construits et voués à un redéveloppement comme :
- La propriété Auclair située au #380, chemin Ozias-Leduc;
- La pépinière Auclair située au #524, chemin Ozias-Leduc;
- L’entrepôt de pomme située au #605, chemin de la Montagne.
D’autres terrains, comme celui en friche près du secteur de la Pommeraie ainsi que le Verger Sullivan-Raymond, présentent un potentiel de développement et leur acquisition entraînerait des coûts importants qui auraient un impact financier non négligeable sur l’endettement de la Ville et sur le compte de taxe des citoyens. Certains secteurs d’intérêt ont cependant été identifiés en vue d’une possible acquisition par la Ville.
Que compte faire la Ville de Mont-Saint-Hilaire pour protéger la zone A-16?
La Ville de Mont-Saint-Hilaire est consciente que le secteur urbain du chemin de la Montagne présente des éléments d’intérêt qui méritent une attention particulière. C’est le cas notamment des milieux naturels (principalement les boisés, les milieux humides, le cours d’eau Halde-Bessette et ses bandes riveraines), de bâtiments d’intérêt patrimonial et de certaines vues sur le paysage montérégien.
La protection des milieux naturels sera assurée par la mise en place d’un cadre réglementaire permettant de maximiser la préservation du couvert forestier présent dans la zone, préserver les milieux humides identifiés et restreindre les activités dans les bandes riveraines (cours d’eau et milieux humides).
Les interventions sur les bâtiments d’intérêt patrimonial du secteur font déjà l’objet d’une protection par le cadre réglementaire actuellement en vigueur à Mont-Saint-Hilaire.
Concernant les vues, celles-ci seront qualifiées et les percées d’intérêts devront faire l’objet d’une attention particulière dans l’élaboration de la trame de développement du secteur.
Vingt-et-une unités de logement par hectare peuvent représenter combien d’étages dans un projet résidentiel?
Une densité donnée peut prendre différentes formes physiques, selon l’intensité d’occupation proposée. Le nombre d’étages (ou volumétrie) peut être influencé par divers facteurs, (contraintes du site, espaces libres entre les constructions, réduction de l’empreinte au sol des bâtiments, ligne de fuite du paysage, superficie des logements, logements en sous-sol ou rez-de-jardin, etc.)
Des exemples de densité variées sur le territoire hilairemontais sont présentés dans le plan d’urbanisme durable en pages 76 et 77.
La population sera-t-elle consultée sur le règlement d’urbanisme prévu dans la zone A-16?
La Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU) prévoit, dans un processus d’adoption de règlements de concordance, la tenue d’une assemblée de consultation publique entre l’adoption des projets de règlement et l’adoption des règlements.
Le moment de cette consultation sera défini en fonction du moment où la Ville adoptera ses projets de règlements. La date sera communiquée par l’entremise d’un avis public et tout autre moyen que le conseil municipal jugera pertinent.
Quelles solutions seront mises de l’avant pour éviter une congestion de la circulation dans le secteur de la zone A-16?
En 2016, la Ville de Mont-Saint-Hilaire avait commandé une étude pour documenter des problématiques de circulation sur certains axes de son réseau. Ce mandat devait considérer l’accroissement anticipé des déplacements (entre autres dû à l’urbanisation de certains secteurs de son territoire) et obtenir des recommandations sur les modifications requises pour permettre de bonnes conditions de déplacement sur son réseau.
Un des secteurs étudiés visait le chemin Ozias-Leduc et la rue Fortier. L’intersection des rues Fortier et Campbell constitue le point critique sur ce tronçon; lequel est fortement sollicité aux périodes de pointe du matin et de l’après-midi. Avec une voie partagée par approche et des panneaux « Arrêt » à toutes les approches, l’aménagement actuel de cette intersection n’est pas adéquat pour gérer les forts débits véhiculaires qui y transitent. L’implantation de feux de circulation ainsi que l’ajout de voies auxiliaires de virage aux approches constituent des avenues de solutions pour améliorer la fluidité de la circulation, malgré le développement du secteur urbain du chemin de la Montagne et le développement des Quatre-Terres à Otterburn Park.
Est-ce que la zone A-16 fait partie du corridor forestier métropolitain?
Le secteur urbain du chemin de la Montagne ne fait pas partie du corridor forestier métropolitain tel qu’identifié par le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD).
Ce corridor est situé plus à l’est du secteur sur le chemin de la Montagne. Sa localisation peut être visualisée sur l’extrait de plan tiré du plan d’urbanisme durable (PUD) de la Ville de Mont-Saint-Hilaire.
Pourquoi ne pas maintenir la friche de la zone A-16 pour pouvoir la remettre en culture?
Le Règlement sur les exploitations agricoles (Q-2, r. 26) impose certaines restrictions pour la remise en culture de terres en friche. L’article 50.3 du règlement interdit l’accroissement des superficies en culture pour la protéger de la contamination des eaux de surface de certains bassins versants, notamment par l’interdiction de remise en culture de terres en friche. Le territoire de la Ville de Mont-Saint-Hilaire est visé par cette restriction.
À noter malgré tout que cette interdiction ne vise pas la culture des arbres, à l’exception des arbres fruitiers et conifères cultivés, des arbustes, bleuetières, canneberges, fraisiers, framboisiers et vignes. Une de ces cultures pourrait donc en théorie être possible dans la zone A-16, mais seulement si les propriétaires le désiraient. Considérant le retrait du secteur de la zone agricole en 1991, l’accès à plusieurs subventions agricoles directes ou indirectes n’y est pas possible (ex. crédit de taxe du MAPAQ). La viabilité économique d’un tel projet apparait alors improbable, particulièrement en considérant que le secteur est par ailleurs entouré de milieux résidentiels qui impliquent certaines limitations à l’épandage d’engrais et l’utilisation de produits pesticides ou herbicides.