Zone H-60

LE CADRE D’AMÉNAGEMENT

Les consultations publiques

À noter qu’à l’époque des consultations publiques de 2016, le secteur portait le numéro de zone H-105.

Démarche de participation citoyenne –  La Ville de Mont-Saint-Hilaire a initié la planification du Secteur de la gare en grande concertation et collaboration avec ses citoyens. La démarche de participation citoyenne réalisée pour l’aire TOD de Mont-Saint-Hilaire a été reconnue, notamment par les représentants de la CMM, comme étant une démarche exemplaire au sein de la grande région métropolitaine. Pour supporter cette démarche, un Bureau de projet a été constitué. Le rôle de ce dernier visait principalement à réaliser la planification du Secteur de la gare selon une approche multidisciplinaire et de développement durable.

La diversité et la participation des acteurs locaux, régionaux et gouvernementaux ont grandement contribué à la réalisation du présent document de planification.

Au cœur de cette participation, les citoyens, propriétaires, commerçants et promoteurs du territoire ont partagé leurs idées et leurs attentes. Les diverses séances de travail et les activités ou les outils supportant la démarche comme la projection extérieure du film « Pour des villes à échelle humaine » à l’été 2015 et le site internet dédié à l’élaboration de la planification de l’aire TOD auront contribué à établir une vision concertée et partagée par tous.

Vision d’aménagement –  Un des axes stratégiques de la vision d’aménagement de la Ville tient à constituer des milieux de vie distinctifs et durables. Développer la zone H-60 de façon harmonieuse avec le quartier résidentiel adjacent et les qualités naturelles du site est un des objectifs visés.

Le cadre réglementaire en vigueur

Le cadre réglementaire applicable à la zone H-60 n’est pas « à définir ». Celui-ci a été établit lors de la refonte réglementaire de 2017, afin de donner vie au concept d’aménagement du PPU du secteur de la Gare, lequel est issue de la démarche de participation citoyenne.

Les constructions autorisées de plein droit :

Consultez la grille des spécifications de la zone H-60

Les boisés

Une partie de la zone H-60 est identifiée comme « boisé de conservation – type 2 » (polygone vert sur l’image ci-bas).

Les activités et usages autorisés :

La coupe d’arbres est permise uniquement pour les raisons suivantes :

• Exécuter une coupe partielle (coupe qui consiste à prélever certains individus d’un peuplement sans excéder 20 % des tiges d’origine). Le prélèvement doit être réparti uniformément à l’intérieur d’un peuplement à une fréquence maximale d’une fois à tous les quinze (15) ans;
• Exécuter une coupe sanitaire (coupe qui enlève, comme mesure préventive, les arbres morts ou endommagés par le feu, les insectes, les champignons, les maladies ou autres agents nocifs);
• Exécuter une coupe de récupération (récolte de matière ligneuse menacée de perdition dans des peuplements surannés ou endommagés par le feu, les insectes, les maladies, le vent, le verglas, la pollution ou tout autre agent);
• La mise en place d’activités autorisées, de même que l’accessibilité et la construction d’un bâtiment ou d’un ouvrage autorisé par la municipalité. La coupe doit se limiter à un périmètre immédiat maximal de trois (3) mètres autour de la construction ou de l’ouvrage projeté. Une caractérisation environnementale doit être réalisée afin d’identifier les zones à préserver et les zones constructibles.

Disposition particulière relative à la construction dans les boisés de conservation –Type 2 :

• Le développement immobilier est autorisé et la superficie dédiée à cette fin doit représenter au maximum 50 % de ce boisé compris dans les limites du projet de développement immobilier.

L’entente de principe : les grandes lignes

Les discussions entre les propriétaires des terrains et l’ancien conseil municipal achoppaient sur certains éléments.

Les principaux points de désaccord touchaient la densité proposée du projet, les échanges de terrains et la protection des milieux naturels.

Une « entente de principe » a été élaborée afin de permettre de régler ces éléments et dans l’objectif que la Ville fasse des gains qui vont au-delà du cadre réglementaire en vigueur. Ces gains visent notamment les éléments suivants :

• La densité maximale du projet
  •  La densité maximale brute du projet est fixée à 40 logements à l’hectare. Cette densité maximale doit être respectée pour le projet dans son ensemble.
• Les terrains à céder par la Ville
  • Identification à l’« ANNEXE F » de l’entente, des lots et parties de lot à céder par la Ville pour la réalisation du projet.
  • Ces terrains totalisent une superficie d’environ 12 000 m².

• Les terrains à céder par les promoteurs
  • Identification à l’« ANNEXE F » de l’entente, des lots et parties de lot à céder par le promoteur suite à la réalisation du projet.
  • Ces terrains totalisent une superficie d’environ 44 000 m².

• Les terrains à céder par les promoteurs (hors site)
  • Cession d’un passage sur le lot de la rue du Sommet (appartenant au promoteur) afin de permettre de relier le secteur (existant et projeté) donnant accès au sentier en piémont.
  • Compléter le réseau de mobilité active conformément aux orientations du PPU.

• Le milieu humide
  • La partie du lot 3 622 011 d’une superficie approximative de 10 460,68 mètres carrés (identifié dans l’image ci-dessous), appartenant au promoteur et constituant un milieu humide pour lequel ce dernier a obtenu en 2007 un certificat d’autorisation du MELCCFP pour procéder à son remblai ,  fera l’objet d’un don écologique en faveur de la Ville.

• • Bien que le 7 juin 2023 la Cour d’appel ait confirmé que les autorisations délivrées par le MELCCFP avant le 16 juin 2017 (notamment en ce qui trait aux certificats d’autorisation permettant le remblayage de milieux humides) sont toujours valides, l’entente de principe intervenue entre le promoteur et la Ville de Mont-Saint-Hilaire demeure valable. Il n’y aura donc aucun impact sur le projet en cour.

• • • Les études de capacité des réseaux et travaux hors site
      • Le projet sera desservi par le réseau municipal d’aqueduc et d’égout. En raison de la densité projetée, les plans et devis relatifs aux travaux municipaux qui devront être préparés devront prévoir (le cas échéant) les travaux hors site nécessaires pour permettre la desserte du projet.
      • Les études nécessaires pour vérifier la capacité résiduelle du réseau municipal auquel le développement prévoit être raccordé seront aux frais du promoteur.
    • Les études de capacité résiduelle du réseau sanitaire
      • La conduite sanitaire présente au point de raccordement du projet est susceptible de nécessiter une mise à niveau par la mise en place d’une conduite de capacité suffisante entre le point de raccordement du projet et la conduite d’égout sanitaire de 450mm située près de l’intersection de la rue du Cheval-Blanc et le boulevard Sir-Wilfrid-Laurier (route 116).
      • Les coûts relatifs à la mise à niveau de la conduite seront au frais du promoteur (le cas échéant).
    • Les compensations de surverses
      • Les coûts reliés au développement pour les travaux qui seront rendus nécessaires à titre de compensation des surverses pour le débit sanitaire générés par le projet seront à la charge du promoteur.

Le concept de développement proposé

Le cadre bâti

• Éviter les ruptures d’échelle en maintenant des gabarits de bâtiments d’au plus deux étages aux interfaces des quartiers résidentiels existants et en prévoyant l’aménagement de parcs et d’espaces verts adjacents aux habitations déjà établies ;
• Optimiser la compacité et la densité d’occupation du sol près du boulevard Sir-Wilfrid-Laurier et au centre du secteur.

Milieux naturels et espaces verts

Valoriser et intégrer à la trame urbaine les éléments naturels (boisé d’intérêt et milieux humides) ;

Les superficies qui seront vouées aux parcs et espaces verts / milieux naturels / conservation dans la dernière version du projet Flanc Nord proposée suivant l’entente de principe sont les suivantes :

• Superficie totale du site (excluant la partie aménagée du parc du Massif) : 12,43 ha
• Parcs et espaces verts / milieux humides / conservation : 4,8 ha (48 035 m²)

C’est donc un peu plus de 38% du site qui sera maintenu en espaces verts.

DES QUESTIONS?

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