Zone A-16

Dépliant | Développement du secteur urbain du chemin de la Montagne

MISE EN CONTEXTE

La zone A-16 correspond à la portion du chemin de la Montagne située à l’intérieur des limites du périmètre d’urbanisation. Au croisement des chemins Ozias-Leduc et de la Montagne, elle présente une superficie de ± 40 hectares (incluant les boisés AF-18 et AF-19), entre les limites du quartier de la Pommeraie (au sud) et celui du Flanc Sud (au nord), et s’étend du chemin Ozias-Leduc jusqu’à la limite de la zone agricole permanente.

En 1991, la Commission de protection du territoire et des activités agricoles (CPTAQ) a révisé les limites de la zone agricole permanente pour exclure le secteur de la zone A-16. La Ville de Mont-Saint-Hilaire a alors décrété un moratoire afin de la préserver de tout développement. À l’échéance de ce moratoire, en 2001, la Ville a maintenu, au fil des ans, une affectation agricole pour ce secteur malgré la volonté de développer de certains propriétaires.

L’occupation de cette partie du territoire se traduit par une trame éclatée dont le sens du lieu est à définir. La partie au nord du chemin de la Montagne est principalement occupée par le verger Sullivan, le spa StrØm, le boisé Auclair (AF-18) et quelques résidences dont la majorité se trouve au croisement des chemins Ozias-Leduc et de la Montagne. Dans la section s’étendant au sud du chemin de la Montagne, la plus grande superficie est constituée d’une terre en friches, de la pépinière Auclair et de quelques résidences, encore une fois principalement localisées près de l’intersection du chemin Ozias-Leduc.

MISE EN PERSPECTIVE DU SECTEUR A L’ECHELLE DU TERRITOIRE

CONTEXTE RÉGIONAL ET SUPRARÉGIONAL

Le Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) est entré en vigueur le 11 mars 2012. La Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) s’est alors donné plusieurs objectifs touchant la gestion du développement urbain, notamment dans l’optique d’établir un « Grand Montréal avec des milieux de vie durables » et ainsi réduire l’étalement urbain. Un de ces objectifs exprime une volonté d’orienter 40 % de la croissance des ménages vers les aires de développement axé sur le transport en commun. Un second objectif important prévoit une optimisation du développement urbain à l’extérieur de ces aires avec comme principale conséquence l’établissement de seuils minimaux de densité moyenne dans les périmètres d’urbanisation des municipalités de la CMM.

En 2014, ces objectifs de gestion de la densité ont été inclus au Schéma d’aménagement révisé (SAR) de la Municipalité régionale de comté de la Vallée-du-Richelieu (MRCVR). Dans le cadre de cet exercice de révision, la MRC a effectué un inventaire des terrains vacants depuis le 1^er janvier 2011 sur son territoire. Ces terrains sont visés par des seuils de densité moyenne que chaque ville doit respecter. À Mont-Saint-Hilaire, ces espaces identifiés représentent environ 104 hectares, dont près de la moitié se trouve dans le secteur de la Gare. Les principaux terrains vacants incluent les sites du camping Laurier, du garage municipal, le secteur derrière les résidences Soleil ainsi que celui du chemin de la Montagne.

Après l’entrée en vigueur du SAR de la MRCVR, la Ville de Mont-Saint-Hilaire s’est vue dans l’obligation de procéder à la révision de son plan d’urbanisme pour intégrer ces objectifs de densification. Elle a alors mené plusieurs consultations citoyennes sur la gestion de la densité résidentielle dans le périmètre urbain en général et dans le secteur de la gare en particulier. Cette démarche a permis d’intégrer au Plan d’urbanisme durable (PUD), adopté en 2017, plusieurs orientations et objectifs portant sur la gestion de la densité.

CONSULTATION PUBLIQUE (2016-2017)

La Ville de Mont-Saint-Hilaire a mis en œuvre le plus vaste exercice de consultation publique de son histoire. L’objectif a été de travailler ensemble à concevoir les grandes lignes qui guideront les prochains développements de la ville, et ce dans les meilleurs intérêts de la communauté. Tout comme pour l’aire de développement axé sur le transport en commun, des rencontres de travail avec les citoyens, afin d’élaborer un programme particulier d’urbanisme (PPU) qui permet la planification détaillée du secteur, ont été initialement envisagées pour la zone A-16. Considérant que dans le cadre du processus de consultation, plusieurs citoyens ont proposé divers scénarios pour le développement de cette zone, c’est dans ce contexte que le conseil municipal a mis sur pied le Comité sur l’avenir de la zone A-16 (CAZA-16). Le mandat de ce comité se déclinait comme suit :

• S’assurer de la transparence et de l’intégrité de la réflexion sur l’avenir de la zone A-16 et des zones AF-18, AF-19, H-111 et H-114-2
• Procéder à l’analyse de divers scénarios pour les zones A-16, AF-18, AF-19, H-111 et H-114-2 dont l’acquisition par la Ville des terrains, en tout ou en partie, non développés et l’adoption d’un plan particulier d’urbanisme pour ces zones
• Prendre en compte, dans ses réflexions, des travaux du groupe de travail sur l’encadrement des collines montérégiennes mis sur pied par la CMM
• Documenter les scénarios étudiés et donner son avis sur le processus de consultation requis pour que la population puisse se prononcer sur un scénario à retenir

De janvier 2017 à décembre 2019, ce comité a tenu plusieurs rencontres et mené des activités de consultation et d’échanges sur l’avenir de la zone A-16. En mars 2020, le comité a soumis au conseil une proposition préliminaire de réduction de densité sur la base d’une demande de statut particulier pour le secteur. Dans le contexte du litige avec les propriétaires, le conseil n’y a toutefois pas donné suite, jugeant ce scénario inapproprié. Le conseil a alors mis fin aux travaux du Comité. Vous trouverez tous les comptes-rendu des travaux du Comité en consultant les archives.

Recours des propriétaires contre la Ville / jugement en Cour d’appel

Durant cette période (2017 à 2019), avec le maintien de l’affection agricole pour la zone A- 16, aucun nouveau développement n’a été autorisé. En septembre 2017, un regroupement de propriétaires de la zone A-16 a intenté un recours contre la Ville visant à invalider les règlements adoptés en 2017 par le conseil municipal à l’égard de cette zone dans le cadre de la révision du plan d’urbanisme. Ils soutiennent essentiellement que parce que n’est permis que l’usage agricole et résidentiel de faible densité, cette réglementation va à l’encontre des objectifs de densification imposés par la CMM énoncés dans le Schéma d’aménagement révisé de la MRC.  Ce cadre réglementaire les empêche d’y aménager un nouveau quartier résidentiel et donc de générer la pleine valeur marchande de leurs immeubles. En mai 2020, les propriétaires ont obtenu gain de cause en Cour supérieure et ont demandé à être indemnisés pour les dommages subis.

La Ville a porté le jugement en appel. En novembre 2021, la Cour d’appel a confirmé que les dispositions règlementaires adoptées en 2017, qui ont pour effet d’empêcher le développement de la zone A-16, sont invalides. Dans son jugement, elle a fixé au 11 août 2022 le délai pour que la Ville complète de bonne foi un exercice de concordance au schéma à l’égard de la zone A-16 qui consiste à adopter un cadre de planification et réglementaire établissant une densité pour le secteur conforme au cadre de planification régional. La Cour d’appel a confirmé par ailleurs la conclusion du juge de la Cour supérieure de traiter diligemment du recours en réclamation de dommages et intérêts.

Vous trouverez les un résumé des jugements ici.

POSITION DE LA VILLE

La nouvelle administration municipale élue en novembre 2021 a décidé de ne pas porter en Cour suprême le jugement de la Cour d’appel, sur la base d’avis juridiques, et de compléter de bonne foi l’exercice de concordance exigé par la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme à l’égard de la zone A-16.

La Ville a également décidé de ne pas demander de statut particulier pour la zone A-16.  En effet, bien que méritant un cadre règlementaire pour protéger ses attraits (chemin panoramique, boisés, milieux humides et cours d’eau), le conseil a dû se rendre à l’évidence qu’il n’était pas possible d’obtenir un statut particulier au sens du Schéma d’aménagement de la Municipalité régionale de comté (MRC) de la Vallée-du-Richelieu en raison des critères imposés et des délais découlant d’une telle démarche.

L’acquisition de parcelles de terrain pour protéger les milieux naturels est une des pistes envisagées par l’administration municipale grâce à une campagne de socio-financement.